เกณฑ์ห้าข้อของราคาเบื้องต้น
กฎหมายที่ใช้อยู่คือพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 ซึ่งใช้แทนฉบับ พ.ศ. 2530 ที่ถูกยกเลิกไปแล้ว มาตรา 20 กำหนดว่าการกำหนดราคาเบื้องต้นสำหรับที่ดินที่เวนคืน ให้คำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาตามมาตรา 8 ราคาประเมินที่ดินของทางราชการเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สภาพและที่ตั้งของที่ดินนั้น และเหตุกับวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน ประกอบกัน
กฎกระทรวงลงรายละเอียดไว้เป็นตัวเลข
กฎกระทรวงกำหนดราคาเบื้องต้นสำหรับที่ดินที่เวนคืน พ.ศ. 2564 ลงรายละเอียดไว้ชัด ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดให้พิจารณาจากราคาซื้อขายที่จดทะเบียนไว้กับสำนักงานที่ดินในวันที่พระราชกฤษฎีกาใช้บังคับ ถ้าไม่มีหรือคณะกรรมการเห็นว่ามิใช่ราคาปกติ ให้ย้อนหลังได้ไม่เกินสองปีแล้วหาค่ามัธยฐาน โดยที่ดินในบริเวณใกล้เคียงหมายถึงที่ดินที่มีสภาพ ทำเล ที่ตั้งและการใช้ประโยชน์ในลักษณะเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน ซึ่งอยู่ในรัศมีไม่เกินสองกิโลเมตร
ราคาตลาดเป็นพื้น ไม่ใช่เพียงตัวประกอบ
ข้อ 7 ของกฎกระทรวงวางวิธีคำนวณไว้ว่า ให้นำราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดและราคาประเมินมาหาราคาโดยเฉลี่ยเป็นฐาน เว้นแต่ราคาโดยเฉลี่ยนั้นต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดเป็นฐานแทน จากนั้นจึงนำสภาพและที่ตั้งมาพิจารณาเพิ่มหรือลด และในกรณีที่มีเหตุต้องเพิ่ม ให้เพิ่มขึ้นได้อีกไม่เกินร้อยละสิบ
ค่าทดแทนไม่ได้มีแต่ค่าที่ดิน
มาตรา 37 กำหนดองค์ประกอบไว้ กรณีเวนคืนเฉพาะที่ดิน เงินค่าทดแทนประกอบด้วยค่าที่ดิน ค่ารื้อถอน ค่าขนย้าย ค่าปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างใหม่และอสังหาริมทรัพย์อื่นอันติดอยู่กับที่ดิน และค่าเสียหายอื่นอันเกิดจากการที่เจ้าของต้องออกจากที่ดินที่เวนคืน และในการเวนคืนที่ดิน ถ้าเจ้าของประสงค์จะให้เวนคืนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างด้วย ให้เจ้าหน้าที่ดำเนินการตามความประสงค์ของเจ้าของ
เก้าสิบวัน นับจากวันรับเงิน
มาตรา 49 ให้ผู้ที่ไม่พอใจจำนวนเงินอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีภายในเก้าสิบวันนับแต่วันที่ได้รับเงินจากเจ้าหน้าที่หรือรับเงินที่วางไว้ ทั้งกำหนดเวลาและจุดตั้งต้นต้องระวัง เพราะฉบับที่ถูกยกเลิกใช้หกสิบวันนับแต่วันได้รับหนังสือให้มารับเงิน ซึ่งยังพบอ้างกันอยู่ทั่วไป จากนั้นคณะกรรมการเสนอความเห็นภายในหนึ่งร้อยแปดสิบวัน รัฐมนตรีวินิจฉัยภายในสามสิบวันนับแต่วันได้รับความเห็น และมาตรา 50 ให้ฟ้องคดีต่อศาลได้ภายในหนึ่งปี โดยเงินค่าทดแทนส่วนที่เพิ่มขึ้นมีดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารออมสิน
PREPARE
สิ่งที่ควรเตรียม
- หนังสือแจ้งให้มารับเงินค่าทดแทนและวันที่รับเงินจริง
- โฉนดที่ดินและเอกสารสิทธิทั้งชุด
- พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนและวันที่ใช้บังคับ
- ราคาซื้อขายที่ดินใกล้เคียงที่จดทะเบียนไว้ในช่วงสองปี
- รายละเอียดสิ่งปลูกสร้างและกิจการที่ประกอบอยู่ในที่ดิน
QUESTIONS
คำถามที่พบบ่อยในเรื่องนี้
รับเงินไปแล้วจะเสียสิทธิอุทธรณ์หรือไม่
มาตรา 49 กำหนดให้อุทธรณ์ภายในเก้าสิบวันนับแต่วันที่ได้รับเงินจากเจ้าหน้าที่หรือรับเงินที่วางไว้ โครงสร้างของบทบัญญัติจึงตั้งอยู่บนสมมติฐานว่ามีการรับเงินไปก่อนแล้วจึงอุทธรณ์ การรับเงินจึงไม่ใช่การสละสิทธิในตัวมันเอง แต่เป็นจุดที่กำหนดเวลาเริ่มเดิน ซึ่งหมายความว่าวันที่รับเงินคือวันที่ต้องจดไว้
ถูกเวนคืนบางส่วน ที่ดินที่เหลือใช้ไม่ได้
กรณีที่ที่ดินเหลืออยู่ไม่เพียงพอที่จะใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบการทำมาหาเลี้ยงชีพ พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 เปิดทางไว้ในมาตรา 35 ให้เจ้าหน้าที่ดำเนินการเวนคืนที่ดินเพิ่มเติมเพื่อนำไปชดเชยที่ดินแทนการจ่ายเงินค่าทดแทนได้ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ หลักเกณฑ์และวิธีการเป็นไปตามพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรานั้น
LAW
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 มาตรา 20
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 มาตรา 37
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 มาตรา 49
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 มาตรา 50
- กฎกระทรวงกำหนดราคาเบื้องต้นสำหรับที่ดินที่เวนคืน พ.ศ. 2564
