ที่ดินไม่มีโฉนด ครอบครองปรปักษ์ไม่ได้
คำถามที่ควรถามก่อนอย่างอื่นไม่ใช่ว่าอยู่มากี่ปี แต่คือที่ดินแปลงนั้นมีโฉนดหรือไม่ เพราะถ้าเป็นที่ดินมือเปล่า การครอบครองปรปักษ์ไม่ใช่เรื่องที่เริ่มนับช้ากว่าที่คิด แต่ทำไม่ได้เลย และเมื่อออกโฉนดแล้ว สิบปีจึงเริ่มนับจากวันนั้น
เป็นหนึ่ง ทับทิมทอง
หุ้นส่วน · สำนักงานกฎหมายวายเอซีที แอดโซซิเอชั่น
เผยแพร่ 7 สิงหาคม 2569 · ปรับปรุง 14 สิงหาคม 2569
องค์ประกอบที่มาตรา 1382 เขียนไว้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 กำหนดว่า บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ห้าปี บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ คำที่มักถูกอ่านผ่านคือทรัพย์สินของผู้อื่น เพราะเป็นคำที่กำหนดว่าที่ดินแบบใดเข้าข่ายได้บ้าง
ที่ดินมือเปล่าครอบครองปรปักษ์ไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8393/2540 วางไว้ว่า ตราบใดที่ที่ดินยังเป็นที่ดินมือเปล่าอยู่ ย่อมครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ จะครอบครองปรปักษ์ได้ต่อเมื่อเป็นที่ดินมีโฉนด เพราะที่ดินมีโฉนดเท่านั้นที่บุคคลอาจมีกรรมสิทธิ์ได้ และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2889/2536 ก็ระบุตรงกันว่าที่ดินมือเปล่าไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ และไม่มีกรณีที่จะได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382 ที่ดินที่มีเพียง น.ส.3 ก. ก็เป็นเรื่องสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์
ระยะเวลาจึงเริ่มนับที่วันออกโฉนด
ผลที่ตามมาคือสิ่งที่คนส่วนใหญ่ไม่ได้คิดถึง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8393/2540 ระบุว่าระยะเวลาการเริ่มครอบครองปรปักษ์ต้องเริ่มนับแต่วันที่ที่ดินพิพาทมีโฉนด ในคดีนั้นที่ดินเพิ่งออกโฉนดมายังไม่ถึงสิบปีนับถึงวันยื่นคำร้อง ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ แม้จะครอบครองมานานเพียงใดก่อนหน้านั้นก็ตาม คงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น
คดีที่ผลกลับกัน ด้วยกฎข้อเดียวกัน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3095/2552 เป็นภาพสะท้อนของคดีข้างต้น ผู้ร้องซื้อที่ดินที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จึงมีเพียงสิทธิครอบครองและครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ แต่ต่อมาที่ดินนั้นออกโฉนด เมื่อนับระยะเวลาการครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ตั้งแต่วันที่ออกโฉนดถึงวันยื่นคำร้องเกินสิบปีแล้ว ผู้ร้องจึงร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ได้ สองคดีนี้ต่างกันที่วันออกโฉนดเทียบกับวันยื่นคำร้อง ไม่ได้ต่างกันที่ข้อกฎหมาย
อ้างว่าเป็นเจ้าของอยู่แล้ว เท่ากับปิดทางตัวเอง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2397/2563 เพิ่มอีกชั้นหนึ่ง การครอบครองที่จะให้ได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382 ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินที่ผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์ และต้องเป็นการครอบครองในลักษณะที่เป็นปรปักษ์ต่อสิทธิของผู้อื่น กล่าวคือเจ้าของเดิมต้องยังคงมีสิทธิอยู่ เมื่อผู้ร้องบรรยายคำร้องโดยยืนยันความเป็นเจ้าของสิทธิครอบครองของตนเอง ศาลเห็นว่าผู้ร้องไม่อาจอ้างการได้มาโดยครอบครองปรปักษ์ คดีจึงไม่มีประเด็นเรื่องนี้เลย
ลำดับที่ควรตรวจก่อนอย่างอื่น
เมื่อรวมทั้งสี่คดีเข้าด้วยกัน ลำดับการตรวจที่ใช้ได้จริงจึงเริ่มที่เอกสารสิทธิของที่ดิน ไม่ใช่ที่จำนวนปีที่อยู่มา คือดูก่อนว่าที่ดินมีโฉนดหรือไม่ ถ้ามี ออกเมื่อใด แล้วจึงนับสิบปีจากวันนั้น จากนั้นจึงพิจารณาว่าการครอบครองเป็นไปโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของหรือไม่ และสุดท้ายคือถ้อยคำที่จะใช้ในคำร้อง ซึ่งต้องไม่ขัดกับการที่ที่ดินเป็นของผู้อื่น
AUTHORITY
คำพิพากษาศาลฎีกาที่อ้างถึง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8393/2540
ตราบใดที่ที่ดินยังเป็นที่ดินมือเปล่า ย่อมครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ จะทำได้ต่อเมื่อเป็นที่ดินมีโฉนด ระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์จึงเริ่มนับแต่วันที่ที่ดินมีโฉนด เมื่อโฉนดออกมายังไม่ถึงสิบปี ผู้ร้องไม่ได้กรรมสิทธิ์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3095/2552
ที่ดินที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ผู้ร้องมีแต่สิทธิครอบครองและครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ แต่เมื่อต่อมาออกโฉนดและนับจากวันออกโฉนดถึงวันยื่นคำร้องเกินสิบปี ผู้ร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2397/2563
การครอบครองตามมาตรา 1382 ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินที่ผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์และเป็นปรปักษ์ต่อสิทธิของผู้อื่น เมื่อผู้ร้องยืนยันความเป็นเจ้าของสิทธิครอบครองของตนเอง ก็ไม่อาจอ้างการได้มาโดยครอบครองปรปักษ์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2889/2536
ที่ดินมือเปล่าไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ และไม่มีกรณีที่จะได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382
QUESTIONS
คำถามที่พบบ่อยในเรื่องนี้
อยู่มาสามสิบปี แต่เพิ่งออกโฉนดปีที่แล้ว
ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8393/2540 ระยะเวลาเริ่มนับแต่วันที่ที่ดินมีโฉนด ปีที่อยู่มาก่อนหน้านั้นจึงไม่นับเข้าสิบปีตามมาตรา 1382 สิ่งที่มีอยู่ในช่วงนั้นเป็นสิทธิครอบครอง ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับกรรมสิทธิ์และมีวิธีคุ้มครองของตัวเอง การตรวจวันที่ออกโฉนดจึงควรทำก่อนตัดสินใจว่าจะยื่นคำร้องหรือไม่
เข้าไปอยู่โดยเจ้าของเดิมอนุญาต
มาตรา 1382 ต้องการการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2397/2563 ย้ำว่าต้องเป็นการครอบครองในลักษณะที่เป็นปรปักษ์ต่อสิทธิของผู้อื่น การอยู่โดยอาศัยสิทธิของผู้อื่นจึงเป็นข้อเท็จจริงที่ต้องพิจารณาว่าเปลี่ยนไปเมื่อใดและด้วยพฤติการณ์ใด ไม่ใช่เรื่องที่นับต่อเนื่องไปได้เองจากวันแรกที่เข้าอยู่
LAW
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
