ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า บอกเลิกและขับไล่
คดีขับไล่ส่วนใหญ่ไม่ได้แพ้ที่ข้อเท็จจริง แต่แพ้ที่ขั้นตอนการบอกกล่าว เพราะกฎหมายกำหนดวิธีบอกเลิกไว้ และการข้ามขั้นตอนทำให้การบอกเลิกไม่มีผล ต้องตั้งต้นใหม่ทั้งหมด
แบบของสัญญาเช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ข้อนี้ใช้กับทั้งสองฝ่าย ผู้ให้เช่าที่ปล่อยห้องโดยไม่มีสัญญาเลยจึงมีปัญหาในการฟ้องพอ ๆ กับผู้เช่า
เช่าเกินสามปี
มาตรา 538 ตอนท้ายกำหนดว่า ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี สัญญาเช่าสิบปีที่ไม่ได้ไปจดทะเบียนจึงไม่ได้ไร้ผลทั้งฉบับ แต่บังคับได้เพียงสามปีเท่านั้น ซึ่งเป็นคนละอย่างกับการเป็นโมฆะ
บอกเลิกเพราะค้างค่าเช่า
มาตรา 560 วรรคหนึ่งให้สิทธิผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า แต่วรรคสองกำหนดเงื่อนไขไว้ว่า ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือนหรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน การบอกเลิกทันทีโดยไม่ให้เวลานี้จึงมีปัญหาตั้งแต่ต้น
ขับไล่เป็นขั้นตอนหลังจากนั้น
การขับไล่ไม่ใช่สิ่งที่ทำได้เองแม้ผู้เช่าจะผิดสัญญาชัดเจน ลำดับคือบอกกล่าวให้ชำระตามมาตรา 560 บอกเลิกสัญญา แล้วจึงฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย เมื่อได้คำพิพากษาแล้วจึงบังคับคดีขับไล่ผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดี การเปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำตัดไฟ หรือขนของออกเอง เป็นการกระทำที่สร้างความรับผิดย้อนกลับมาที่ผู้ให้เช่าเอง
เช่าซื้อไม่ใช่เช่า
สัญญาเช่าซื้อมีลักษณะและกฎเกณฑ์ของตัวเองต่างจากสัญญาเช่าธรรมดา โดยเฉพาะเรื่องกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ยังไม่โอนจนกว่าจะชำระครบ และผลของการผิดนัดกับการบอกเลิกสัญญา การเรียกชื่อสัญญาว่าเช่าจึงไม่ใช่สิ่งที่ใช้ตัดสิน สิ่งที่ต้องดูคือเนื้อหาของข้อตกลงว่าเป็นสัญญาประเภทใดจริง ๆ
PREPARE
สิ่งที่ควรเตรียม
- สัญญาเช่าและเอกสารแนบ
- หลักฐานการชำระค่าเช่าย้อนหลังและยอดค้าง
- หนังสือบอกกล่าวที่ส่งไปแล้ว พร้อมหลักฐานการส่ง
- โฉนดหรือเอกสารสิทธิของผู้ให้เช่า
- ภาพถ่ายสภาพทรัพย์ที่เช่า
QUESTIONS
คำถามที่พบบ่อยในเรื่องนี้
ผู้เช่าค้างสามเดือนแล้ว เปลี่ยนกุญแจเลยได้ไหม
ไม่ควรทำ เพราะการเข้าครอบครองเองโดยไม่ผ่านกระบวนการอาจทำให้ผู้ให้เช่ากลายเป็นฝ่ายที่ต้องรับผิดเสียเอง ทั้งในทางแพ่งและอาจมีประเด็นทางอาญาด้วย ทางที่ถูกคือบอกกล่าวให้ชำระตามมาตรา 560 ให้เวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวัน แล้วจึงบอกเลิกและดำเนินคดีตามลำดับ
ทำสัญญาเช่าสิบปีแต่ไม่ได้ไปจดทะเบียน
มาตรา 538 ไม่ได้ทำให้สัญญานั้นเสียไปทั้งฉบับ แต่กำหนดว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี ผลในทางปฏิบัติคือส่วนที่เกินสามปีบังคับกันไม่ได้ ทั้งสองฝ่ายจึงควรตรวจว่านับสามปีจากเมื่อใด ก่อนจะวางแผนอะไรต่อ
LAW
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และ 560
